Welche Kreditsumme bei welchem Einkommen

Berechnung der Portabilität 1.0

Wurde das geeignete Zielobjekt einmal entdeckt, muss es noch finanziert werden. Es ist paradox, dass es in den letzten Jahren nicht weniger, sondern immer mehr private Haushalten gegeben hat, für die ihre "eigenen vier Wände" bezahlbar geworden sind. Denn der Kursanstieg wurde durch den Einfluss des niedrigeren Zinsniveaus mehr als ausgeglichen. Anhand der vorhandenen Eigenmittel und des Haushaltseinkommens wird der maximale Anschaffungspreis und damit der Kreditbetrag, den die Hausbank zur Vergabe bereitstellt, ermittelt.

Der mit der Liegenschaft verbundene Aufwand, der Betriebskosten (z.B. Betriebskosten oder Instandhaltung), Fremdkapitalzinsen und Amortisation umfasst, sollte ein knappes Prozent des Gesamteinkommens nicht überschreiten. Die Hypothekenrechner berücksichtigen, da nicht zu erwarten ist, dass diese permanent sind, immer die unterstellten Zinssätze, die z.B. 5% und damit deutlich über den aktuellen Zinssätzen liegt.

Die Betriebskosten werden in der Regel auf 1% des beizulegenden Zeitwerts geschätzt, und die Abschreibungen werden in der Regel vom Kreditinstitut verlangt, wenn mehr als zwei Drittel des von ihm bestimmten beizulegenden Zeitwerts zu erstatten sind. Nur wenn der Kunde die Höhe aller Ausgaben bequem mit seinen Einnahmen decken kann, erhält er die Gutschriftzusage von der Hausbank.

Mit einem Marktwert von CHF 1,5 Mio., wovon CHF 1 Mio. zu refinanzieren sind, sind allein die rechnerischen Zins- und Betriebskosten auf CHF 60'000 pro Jahr zu schätzen, so dass eine Bezahlbarkeit erst ab einem Bruttoertrag von rund CHF 180'000 möglich ist, auch wenn von der Hausbank keine Amortisation vorgesehen oder verlangt wird.

Für den Käufer von Immobilienbeständen besteht auch das Verlustrisiko, dass sich seine Finanzlage verschlimmert, was die ursprüngliche Erschwinglichkeit der Finanzierungen gefährden würde. Mit Hilfe eines Finanzierungsrechners können sie nachvollziehen, wie sich geänderte Randbedingungen auf die Erschwinglichkeit ihrer Immobilienfinanzierungen auswirkt und führen so eigene Belastungstests durch. Sie können beispielsweise die Folgen eines planmäßigen (z.B. durch die Geburt einer Familie) oder außerplanmäßigen (z.B. durch Arbeitslosen- oder Berufsunfähigkeit) Einkommensrückgangs der Haushalte sowie einen Anstieg der Zinssätze über den Rechnungszinsfuß ausspielen.

In einigen Fällen ist es nicht einmal möglich, den Kreditbetrag auf mehrere Baufinanzierungen mit unterschiedlicher Laufzeit aufteilen.