Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung

Schuldenumschuldung vor Ablauf der Festzinsperiode

Jeder hat sicherlich schon erlebt, dass es irgendwann einmal finanziell eng werden wird . Der Terminkredit bietet Immobilienkreditnehmern die Möglichkeit, die aktuellen Kreditkonditionen für die nächste Finanzierungsrunde vor Ablauf der Festzinsperiode einzufrieren. Das Terminkreditgeschäft sichert dem Kreditnehmer somit im Voraus und dauerhaft für den Zeitraum nach der Festschreibungszeit günstige Zinskonditionen. Wenn eine Umschuldung nicht möglich ist, kann in jedem Fall eine Neuausrichtung am Ende der Festzinsperiode erfolgen. Allerdings besteht auch die Möglichkeit, das derzeit niedrige Zinsniveau durch einen Terminkredit oder einen Bausparvertrag noch vor Ablauf des festen Zinssatzes zu sichern.  

Teilweise Abtretung der Grundpfandrechte vor Ablauf der Festschreibungszeit (Immobilien, Telefon)

Das Modell mit der ehemaligen Hausbank scheiterte an meinen Ideen. Ummka: Die Hauptgrundschuld wurde durch die Teilrückzahlung des Darlehens um mehr als 55 Prozent gekürzt, so dass Sie als Bürge einen Freistellungsanspruch gegen die Hausbank haben, der unerlässlich ist und nicht auf dem Formular ausgeklammert werden kann. Wird neben dem Bau-/Kaufkredit die Grundpfandrechte auf der Basis eines verlängerten Sicherungsvertrages für andere Verpflichtungen, z.B. aus einer Bankgeschäftsbeziehung, verwendet, ist die Situation anders.

Sie benötigen ein weiteres Darlehen, für das die registrierte Grundgebühr für die Vergabe eines letztrangigen Teiles von z.B. 60.000 für ein anderes Kreditinstitut verwendet werden soll. Allerdings möchte ich die Hausbank zunächst einmal befragen, ob sie zur Deckung des erhöhten Kapitalbedarfs zu Marktbedingungen in der Lage ist, aber auf der anderen Seite möchte ich auch das Verfahren der Übertragung (an eine andere Bank) klarstellen.

Folgefinanzierung - das Ende der Festzinsperiode

Verlängerung oder Umschuldung? Die komplette Restlaufzeitfinanzierung? 8 Wie sehen die Baufinanzierungen für selbstständige und freie Mitarbeiter aus? Jeder, der eine Liegenschaft erwirbt oder ein Gebäude errichtet, macht das in der Regel nur einmal in seinem ganzen Jahr. Im Rahmen der Finanzierungsverhandlungen über die Bauwerksfinanzierung wird sich der Eigenheimfinanzierer mit der Problematik der Festzinsperiode befassen müssen.

Bei einem zum jetzigen Zeitpunkt sehr niedrigen Zinsniveau kann es sich im Grunde genommen für die ganze Laufzeit des Darlehens auszahlen, den festen Zins festzulegen. Auf diese Weise vermeidet der Darlehensnehmer das Verlustrisiko eines ansteigenden Zinsniveaus nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. In der Regel wird jedoch eine Festzinsperiode von 10 bis 15 Jahren festgelegt. Die Folgefinanzierung ist in der Regel nach Ablauf der Festschreibungszeit fällig, da das Baugeld zu diesem Zeitpunkt in der Regel noch nicht ganz zurückgezahlt ist.

Jetzt ist es wieder an der Zeit, den billigsten Zins zu ermitteln, einen Folgefinanzierungsvergleich anzustellen und mit Kreditinstituten zu handeln. Für die Folgefinanzierung hat der Darlehensnehmer nun zwei Optionen. Verlängern oder Umplanen? Für die Folgefinanzierung, die Verlängerungs- oder Umschuldungsfinanzierung gibt es nach Ablauf der Festzinsperiode zwei Optionen. Verlängern bedeutet die Vergabe des Darlehens bei der bisherigen finanzierenden Hausbank.

Bei der Umschuldung handelt es sich um die Überweisung an eine neue Banken. Die Umschuldung ist für viele Schuldner eine Scheu, aber die Befürchtung ist grundlos. Zum einen ist die finanzierende Kreditanstalt dazu angehalten, drei Monaten vor Ablauf der Festzinsperiode zu kündigen. In dieser Meldung ist der Ablauf der Festschreibungszeit und ein erneutes Übernahmeangebot der Geschäftsbank zu den Bedingungen der Kreditvergabe anzugeben.

Aufgrund der angespannten Situation in drei Monaten sollte sich der Darlehensnehmer 6 Monaten vor Ablauf der Festzinsperiode mit einem Folgefinanzierungsvergleich auseinandersetzen. Es ist nicht wirklich wahr, dass der Darlehensnehmer nur zwei Optionen für die Nachfinanzierung hat. Der Terminkredit ist immer dann interessant, wenn das Zinssatzniveau vor dem Termin der Folgefinanzierung auf einem niedrigen Niveau liegt.

Beim Forward-Darlehen bestimmt der Darlehensnehmer bereits heute die Bedingungen, unter denen die finanzierende Hausbank die Nachfolgefinanzierung nach Ablauf der Festschreibungszeit bewilligt. Die finanzierende Bankengruppe "verkauft" dieses Zinspapier nur gegen eine Zinsprämie. Erhöht sich das Zinssatzniveau nicht wie vom Darlehensnehmer prognostiziert, muss er sein Terminkreditgeschäft trotzdem reduzieren und hat nicht mehr die Option, die Schulden umzuschulden.

Die Zinsprämie kann daher das derzeitige Zinssatzniveau übersteigen und das Terminkreditgeschäft wäre teuerer als eine Verlängerung oder Umschuldung. Finanzierung der gesamten Schulden? Die Erfahrung hat gezeigt, dass die Restverschuldung des Kredits am Ende der Festzinsperiode zwischen EUR 50000 und rund EUR 100000 liegt. Es kann keine grundlegende Aussage getroffen werden, da die Entscheidungsfindung wieder vom derzeitigen Zinssatzniveau abhängt.

Bei einem sehr tiefen Zinsänderungsniveau kann es sich lohnen, die Nachfinanzierung für die gesamten Restschulden zu projektieren. Achtung: Der Bauherr/Eigentümer und der Darlehensnehmer sollten neben dem Nominalzinssatz auch den Effektivzinssatz berechnen. Die effektive Verzinsung der Bauwerksfinanzierung berücksichtigt alle anfallenden Aufwendungen und sorgt so für einen verbesserten Gesamtüberblick im Folgefinanzierungsvergleich.

Bei ungünstigen Bedingungen zum jetzigen Zeitpunkt und damit hohem Zinsänderungsniveau lohnt es sich, die Nachfolgefinanzierung nur für die kommenden 5 Jahre zu schließen. Gleiches trifft für die Restschuld-Finanzierung wie zu Beginn des Hypothekarkredits zu, d.h. das Zinssatzniveau zu nutzen und dann eine Grundsatzentscheidung für die Folgefinanzierung zu fällen. Die Verbindung von Folgefinanzierung und kapitalbildender Lebensversicherung ist für den Darlehensnehmer durchaus erwünscht.

Die kapitalbildende Lebensversicherung stellt neben der Rückzahlung des Baukredits eine wirtschaftliche Sicherheit für die Angehörigen im Falle des Todes des Darlehensnehmers dar. Das ist aus Kreditnehmersicht durchaus verständlich, denn oft ist der Gebäudeeigentümer derjenige, der das Grundeinkommen erwirtschaftet und mit seinen Erträgen die Baukosten sichert. Stirbt der Darlehensnehmer während der Darlehenslaufzeit unvorhergesehen, kann dies zu erheblichen finanziellen Problemen für die Angehörigen führen.

Trotzdem sollten Sie die Folgefinanzierung durch eine Versicherung nicht vollständig aus dem Folgefinanzierungsvergleich ausklammern. Manchmal gibt es Versicherungen, die bankähnliche Bedingungen vorweisen. Findet bei Folgefinanzierungen überhaupt noch eine Kreditprüfung statt? Das Regelwerk für die Kreditvergabe ist verschärft worden und auch bei Folgefinanzierungen ist der Kreditbetrag nicht unerheblich.

Nutzt der Kunde die Verlängerung und verbleibt damit bei seiner finanzierenden Hausbank, kann es manchmal ausreichend sein, den Nachweis der Erträge der vergangenen Kalendermonate zu erbringen. Ist eine Umschuldung anstehend und der Gebäudeeigentümer wechselte die finanzierende Bankengruppe, so führt diese eine Bonitätsprüfung durch, um das Ausfallrisiko zu minimieren. In diesem Fall wird eine Kreditprüfung durchgeführt. Wenn der Darlehensnehmer seine Teilbeträge während der Laufzeit fristgerecht und ohne Vorfälle gezahlt hat und sich nichts wesentlich an den Einnahmen verändert hat, wird auch die neue Kreditbank keine Schwierigkeiten bereiten.

Wenn sich die Ertragslage des Darlehensnehmers z. B. durch Krankheiten oder Kurzarbeit verschlimmert hat und der Darlehensnehmer bereits ein Übernahmeangebot seiner eigenen Institution hat, kann es sich aus strategischen Gründen sinnvoll sein, das Übernahmeangebot der Geschäftsbank zu akzeptieren, wenn sie keine neue Kreditwürdigkeitsprüfung vornimmt. Bei einem Zinssatzniveau, das etwas über dem vergleichbarer Angebote eines Folgefinanzierungsvergleichs liegt, ist das Verweigerungsrisiko gegenüber dem Zinssatzniveau sorgfältig zu prüfen.

Bauträgerfinanzierung für selbständig und freiberuflich tätige Personen? Für selbstständige und freie Mitarbeiter ist es prinzipiell etwas komplizierter, Baufinanzierungen zu erhalten als für Mitarbeiter. Bei regelmäßigen und hohen Erträgen und ausgezeichneter Kreditwürdigkeit des Schuldners steht der Bau- oder Folgefinanzierung nicht viel im Weg.

Aufwertung der Liegenschaft für Folgefinanzierungen? Muß der Darlehensnehmer eine Aufwertung für seine Folgefinanzierung in Gestalt einer Umschuldung befürchten? Im Prinzip besteht aus der Aufwertung kein Nachfinanzierungsrisiko. Wenn der Darlehensbetrag für die Folgefinanzierung 60.000 EUR und der Beleihungswert der Liegenschaft 120.000 EUR betragen hat, ergibt sich ein Loan-to-Value-Verhältnis von 50% und damit weit unter 80%.

Auch die Aufwertung der Liegenschaft vor der Folgefinanzierung kann für den Darlehensnehmer von Nutzen sein. Dadurch wird das Kreditausfallrisiko für die Kreditbank reduziert und der Darlehensnehmer kann in der Lage sein, einen vorteilhafteren Zins auszuhandeln. Die Investition in die Liegenschaft, zum Beispiel in Sachanlagen oder Expansion, erhöht auch den Hypothekarwert der Liegenschaft. Darüber hinaus kann der Bauträger und Eigentümer bei günstiger Folgefinanzierung die Tilgungsrate steigern und so erhebliche Zinsen einsparen.

Oftmals wollen Schuldner nach vielen Jahren einer nicht unbeträchtlichen Finanzbelastung durch die Baudarlehen die Rückzahlungslast mit der Folgefinanzierung reduzieren und damit ihr eigenes Monatsbudget etwas erhöhen. Ist eine niedrige Rückzahlungsrate sinnvoll oder sollte der Darlehensnehmer mit der gleichen Rückzahlung weitermachen? Die Rückzahlung ist je größer, desto geringer ist die Zinsbelastung und desto rascher wird die Hypothek zurückgezahlt.

Wenn eine zweite Folgefinanzierung vorgesehen ist, z.B. weil der Festzinssatz nur für 5 Jahre festgelegt wurde, kann bei einer deutlichen Reduzierung der Kreditbelastung die nächstfolgende Folgefinanzierung eventuell zu besseren Bedingungen verhandelt werden. Es gibt im Netz vielfältige Einsatzmöglichkeiten für einen Anschlussfinanzierungsvergleich. In dem Folgefinanzierungsvergleich sollten auch kleine Anbietern und Versicherungen ihren festen Sitz haben, denn warum sollte man gute Bedingungen dem Komfort vorenthalten?

Direkte Banken und Finanzintermediäre sind auch potentielle Kreditgeber für Folgefinanzierungen. Die Börsengebühren sind auch nicht notwendigerweise ein Hinderungsgrund, den Folgefinanzierungsvergleich nicht durchzuziehen. Ist das neue Übernahmeangebot nur 0,2% billiger als die bisherige Finanzierungsmöglichkeit, zahlt sich eine Umschuldung bereits aus. Zudem ist der Kostenaufwand gegenüber einem Initialantrag klar niedriger, da der Darlehensbetrag sowie die Summe der Tranchen und die Festzinsperiode bereits bekannt sind.

â??Wer den Anschlussfinanzierungsvergleich nicht in Anspruch nimmt, verlost möglicherweise mehrere tausend Pfund.