Notarkosten Umschuldung

Kosten des Notars Umschuldung

("Porto, Telefon") ; Kosten für Kopien; Schätzgebühren; Kosten für Umschuldungen. An dieser Stelle möchten wir Ihnen die "Angst" vor extrem hohen Notarkosten nehmen.  

Es ist offensichtlich, dass ihre Beilegung eine Umschuldung erforderlich macht. Die Umschuldung bringt manchmal zusätzliche Kosten mit sich. Dieses Formular kann auch im Falle einer Umschuldung zusätzliche Kosten verursachen.

BHG, 10.02.1994 - V ZB 42/93

I. Der Antragsteller ist der Begünstigte des Erbbauberechts. Dem ehemaligen Willensvollstrecker des Nachlasses des verunglückten Eigentümers übermittelte sie einen Einwilligungsentwurf für den im Pachtvertrag für die Grundschuld des Pachtvertrages mit einer Gesamtgenehmigungsgebühr von 45 Mio. DEM und forderte dessen notarielle Urkunde. Der Empfänger hat den Wechsel dem Beklagten als neuer Willensvollstrecker vorgelegt.

Er gab seine Einwilligung in einer unterschriebenen notariellen Beurkundung, die aber vom notariellen Amt wieder abgefasst wurde. Er hat es an den Rechtsanwalt des Antragstellers unter der Bedingung weitergeleitet, dass es erst nach Übernahme der für den Wechsel anfallenden Notarkosten von 21.779,70 DEM verwendet wird. Die Anwältin hat das Dokument zurückgegeben, weil sie die Kostennotwendigkeit nicht erkannt hat.

Sie ist jedoch durch Beschluss des Oberlandesgerichtes Hamm vom 27. Juni 1991 (DNotZ 1992, 368 = Röpfleger 1992, 58) daran gehindert und hat daher den Fall an den BGH zur Entscheidung weitergebe. Die weitere Berufung ist nach der hier nach § 7 Abs. 3 ERBBAUGESETZ intervenierenden Regelung des 28 Abs. 2 FGG an den BGH zu richten, wenn das OLG bei der Interpretation einer Bundesrechtsvorschrift, die eine Frage der Freiwilligkeit berührt, von der Regelung eines anderen OLG oder von einer als Reaktion auf eine weitere Berufung erlassenen Rechtsprechung des Bundesgerichts abweicht.

Das nationale Richter möchte die Bestimmung des Pachtvertrages dahingehend interpretieren, dass "alle durch die Beglaubigung dieses Vertrags und seine Erfüllung anfallenden Kosten" von der Partei, die Anspruch auf das Pachtrecht hat, zu Lasten desjenigen zu Lasten des Pachtberechtigten zu Lasten des Pachtberechtigten gehen, einschließlich der damit zusammenhängenden Anschuldigungserklärungen des Eigentümers. In einer vergleichbaren vertraglichen Bestimmung vertrat das Landesgericht Hamm (DNotZ 1992, 368, 370 ff.) die Auffassung, dass aus dieser Bestimmung auf keinen Fall abgeleitet werden könne, dass der Bauherr das Recht haben sollte, die Einwilligung in den Verkauf des Erbbaugesetzes von der "vorherigen" Bezahlung der Zertifizierungskosten abhängig zu machen.

Dieser Beschluss geht daher von der Option einer Interpretation aus, wie sie das nationale Richter in Bezug auf die Ausgaben für den Entwurf einer Notarabrechnungsvereinbarung zu geben beabsichtigt. Darüber hinaus ist die Interpretation einer Einzelvereinbarung nicht mit der Interpretation einer Bestimmung des Bundesrechts zu vergleichen, die auch vom vorlegenden Bundesgericht nicht anerkannt wird. Was jedoch die Interpretation einer bundesrechtlichen Bestimmung, namentlich des § 273 BGB in Verbindung mit 7 Abs. 1 Nr. 1 EbbauVO, anbelangt, so würde das nationale Richteramt von der Verfügung des Oberlandesgerichtes Hamm mit der Begründung absehen, dass es der Auffassung des Oberlandesgerichtes Hamm widerspricht, dass der Grundeigentümer die Zustimmungserteilung nicht von der Vorerhebung der Zertifizierungskosten abhängig machen kann.

Obwohl das Berufungsgericht der Ansicht ist, dass diese Ansicht für die Beurteilung nicht entscheidend war, da das OLG Hamm bereits einen Kostenerstattungsanspruch abgelehnt hatte, hat es lediglich festgestellt, dass ein solcher nicht bereits rechtlich erkennbar ist. Es wurde jedoch offen gelassen, ob der Erbbaurechtsbegünstigte die Aufwendungen für die Einwilligungserklärung nach dem Erbrechtsvertrag - auf der Grundlage einer vergleichbaren Regelung wie hier - zu übernehmen hat, denn dann hat der Grundstückseigentümer ohnehin keinen Anrecht auf ein Retentionsrecht wegen dieser Erbschaftskosten.

Der nationale Richter möchte ein solches Recht bekräftigen. Obwohl es sich hier nicht, wie in der Rechtsprechung des Landesgerichts Hamm, um eine Zustimmung zu einem Verkauf, sondern um eine Belastung und nicht - wie dort - um Zertifizierungskosten, sondern um die Aufwendungen für den Zustimmungsentwurf handelt, ist das Vorlaggericht jedoch der Meinung, dass es bei den Anschaffungs- und Erstattungskosten keinen Differenzierungsmerkmal zwischen einer Zustimmung zu einem Verkauf und einer Belastung geben kann.

Es hat die Bestimmung des Pachtvertrages, dass "alle sich aus der notariellen Beglaubigung dieses Vertrags und seiner Ausführung ergebenden Kosten" vom Pächter zu Lasten des Pächter zu übernehmen sind, nicht auslegt. Die Beklagte hatte sich in den vorangegangenen Fällen zu Wort gemeldet, einschließlich der dem Eigentümer des Grundstücks durch die Einwilligung zur Belastung des Grundstücks entstandenen Auslagen.

Die " Ausgaben für die notarielle Beglaubigung " des Pachtvertrages " und dessen Ausführung " sind diejenigen Ausgaben, die durch den Abschluss des Pflichtunternehmens und dessen dingliche Ausführung entstehen. Dabei kann sich die Bestimmung auch auf die Aufwendungen für die Erfüllung nur pflichtrechtlicher Verträge (z.B. die vereinbarte Erbfolge) und solcher Verträge berufen, die mit dem Erbbaurecht abgeschlossen wurden (§ 2 ErbbauVO).

Auf jeden Fall werden unter den gegebenen Voraussetzungen die dem Inhaber durch die Einwilligung in die Lastschrift entstehenden Aufwendungen nicht berücksichtigt. Mit der Absicht der Klägerin, eine Grundschuld in Höhe von insgesamt 45 Mio. DEM im Pachtvertrag zu begründen, soll nach eigenem Bekunden nicht ein für die Benutzung des Pachtgutes notwendiges Darlehen gesichert, sondern die Schulden neu eingeteilt werden.

Sie ist weder nachgewiesen noch ist erkennbar, dass ihre Beilegung eine Umschuldung erforderlich macht. Das nationale Gemeinschaftsgericht macht geltend, dass der Anspruchsberechtigte auch ohne Bezugnahme auf die Vertragsbestimmung die mit der Einwilligungserklärung verbundenen Aufwendungen zu übernehmen hat, weil es im eigenen wohlverstandenen Interessen liegt, das Baurecht zu belasten. Dabei handelt es sich um die Ausgaben in Höhe von 21.779,70 DEM, die dadurch entstehen, dass der Gegner des Antrags, der zum Willensvollstrecker des Nachlasses des Eigentümers bestellt wurde, einen Insolvenzverwalter mit der Erstellung des Entwurfes der Einverständniserklärung beauftragte (§ 145 Abs. 1 KostO).

Die Beklagte musste den vom Baurechtsbegünstigten selbst erstellten Gesetzentwurf nicht unterschreiben, da sie - unter den Bedingungen des 7 Abs. 2 ERBBBAUVO - nur die Zustimmung zur Last fordern konnte. Auf der anderen Seite wurde der Beklagte - ein Anwalt - jedoch nicht daran gehindert, diesen Text zu nutzen, weil er sich unbeabsichtigt auf den ehemaligen Testamentsvollstrecker als Deklarator bezog; es hätte gereicht, diese Informationen zu berichtigen.

Hält es der Beklagte jedoch für notwendig, dass ein neuer Entwurf von einem von ihm gewählten Insolvenzverwalter erstellt wird, so dient dessen Abtretung nicht der Wahrung der Belange der Erbbaubegünstigten, sondern der Formulierung der Einwilligungserklärung, so dass für das Vermögen des Grundeigentümers keine nachteiligen Auswirkungen auf die Nachlassplanung des Grundeigentümers eintreten können. Dadurch entstandene Notarkosten mussten vom Erbbauherrn nicht erstattet werden, da er nicht für Ausgaben aufzukommen hatte, die dem Grundeigentümer nur durch die Ausübung seiner eigenen Belange entstanden waren.

Der Beklagte hat daher zu Recht die von einem Notar erteilte und beglaubigte Zustimmung gegen Kostenerstattung für den Erklärungsentwurf in Anspruch genommen. Ob er die Rückerstattung der Zertifizierungskosten von maximal 250 DEM hätte fordern können, die ohne den Entwurfsantrag entstanden wären ( 145 Abs. 1 KostO), erhebt sich nicht, da er die Nutzung des Dokuments nicht davon abhängig gemacht hatte.

Allerdings konnte der Erbbaubegünstigte die Gründungsurkunde nicht beim Katasteramt einreichen, da sie unter der fiduziarischen Bedingung der vorherigen Übernahme der Planungskosten an ihren Rechtsanwalt übergeben worden war. Der Erbbaubesitzer war daher berechtigt, die richterliche Wiederbeschaffung der erforderlichen Belastungserlaubnis gemäß 7 Abs. 3 ERBBUCHVO zu beantragen. Aus seiner Sicht hat sich das LG daher nicht mit der Feststellung des Beklagten befasst, dass die von der Klägerin vorgesehene Grundschuld mit einer Grundschuld von insgesamt 45 Mio. DEM den Betrag des Pachtbesitzes überschreiten würde.

Diesem Anspruch kommt eine Bedeutung zu, da im Falle einer Umkehrung des Erbbaugesetzes die gesamte Grundschuld in Kraft bleiben würde und der Grundeigentümer die abgesicherte Eigenhaftung der Erben gemeinschaftlich zu tragen hätte (§ 33 ErbbauVO). Ein Anreicherungsanspruch des Eigentümers gegen die Erbbaubegünstigten stünde dann nur noch zu, wenn die persönlichen Schulden den Betrag der Heimfallentschädigung überschritten hätten (BGHZ 117, 21, 23).

Wenn die Last jedoch nach ihrem Umfang zu dieser Konsequenz führen kann, verstößt sie gegen die Vorschriften einer geordneten Ökonomie im Sinn von 7 Abs. 2 EbbauVO. Der Erbempfänger hätte den Nachweis erbringen müssen, dass die Bedingungen dieser Bestimmung erfüllt waren. Es ist irrelevant, dass die Beklagte erst im Gerichtsverfahren behauptet hat, dass die Last des Erbbauberechts seinen Betrag übersteigen würde.