Kredit Zinssatz Vergleich

Wissenswertes zu Baufinanzierungen

Das Immobilienkreditgeschäft ist eines der am meisten von Kreditinstituten vergebenen Kredite. Zugleich ist das Immobilienkreditgeschäft aber auch Teil einer verhältnismäßig umfassenden und nicht immer ganz simplen Form der Finanzierung, d. h. der Immobilienkreditfinanzierung, die oft auch als Baudarlehen oder Baudarlehen oder Baudarlehen bezeichne. Bei einer solchen Baukreditfinanzierung durch die Hausbank gibt es nach Ansicht vieler Kundinnen und Verbraucher nur eine einzige Kreditart, die dann Immobilienkredite genannt wird.

Neben den üblichen Banken gibt es weitere Geldgeber, die auch solche Angebote machen, die sich in die Baudarlehen integrieren lassen. Fester Zinssatz oder Variabel? Im Rahmen der Objektfinanzierung gibt es unterschiedliche Finanzierungsvarianten, die Kreditanstalten bereitstellen. Um auch die Wahl der geeigneten Kreditvariante zu ermöglichen, bei der es oft Sinn macht, mehrere Varianten in die Baukostenfinanzierung einzubeziehen, müssen natürlich die Grundzüge und Besonderheiten der jeweiligen Darlehensarten bekannt sein.

In Bezug auf ein von einer Hausbank gewährtes Immobilienkreditgeschäft sind mehr als 80 Prozentpunkte aller Kredite annuitätsgebunden. Der Annuitätenkredit ist der mit weitem am meisten gewährte Immobilien-Kredit, so dass viele Kundinnen und -kundinnen den Begriff Immobilien-Kredit gleich sam mit dem Annuitätenkredit assoziieren. Die Rückzahlung ist Teil der montalen Kreditraten, die der Verbraucher zu bezahlen hat.

Im Falle von annuitätischen Darlehen setzt sich die Ratenzahlung daher immer aus dem Zinsanteil auf der einen Seite und dem Rückzahlungsanteil auf der anderen Seite zusammen. Abhängig davon, wie hoch die Hypothekarzinsen jeweils sind, ist es für den Darlehensnehmer sinnvoll, sich auf eine verhältnismäßig höhere Anfangsrückzahlung zu einigen. Der durchschnittliche Anfangsrückzahlungsbetrag beträgt 1-3 vH. Bei den Zinssätzen gibt es verschiedene Faktoren, die den im Zusammenhang mit der Baudurchführung zu erzielenden Endzinssatz beeinflussen können.

Auch das Tilgungskreditgeschäft zählt zum Gebiet der Baufinanzierungen, da einige Kreditinstitute diese Art von Krediten als Ergänzung zum Annuitätenkredit bereitstellen. Die monatliche Darlehensrate setzt sich auch bei Amortized Loans zum einen aus dem Amortized Loan und zum anderen aus dem Zinskomponente zusammen. So wird zum Beispiel bei einem Tilgungskredit eine jährliche Rückzahlung von vier Prozentpunkten beschlossen, was bedeutet, dass das Kreditverhältnis eine genau bestimmbare Laufzeit von insgesamt 25 Jahren hat.

Durch die unveränderte Tilgungsquote kommt es zu einer automatischen Reduzierung der Monatsrate über die Jahre. Der Bullet-Credit ist eine spezielle Version des Immobiliendarlehens, da es hier nicht der Fall ist, dass die Rückzahlung im Rahmen der Monatsraten erfolgt. Vielmehr ist das bullet loan dadurch gekennzeichnet, dass die Rückzahlung während der ganzen Darlehenslaufzeit unterbrochen und schließlich am Fälligkeitstag, dann aber in einem Betrag erfolgt.

Daher bezahlt der Darlehensnehmer die Zinszahlungen nur während der Dauer, so dass keine Rückzahlungsverrechnung erfolgen kann. Ausgehend davon sind viele Schuldner natürlich zunächst der Ansicht, dass solche Bullet-Darlehen teuerer sind als Annuitäten- oder Rückzahlungsdarlehen, da die Verzinsung immer auf der Grundlage des Anfangskreditbetrags erfolgt.

Diese Rückzahlungsersatzleistung ist oft eine Lebensversicherung, in die der Darlehensnehmer einen Beitrag leistet. Weil es bei solchen Lebensversicherungspolicen oder einem anderen Rückzahlungsersatz, wie z.B. Fondssparkassen, natürlich eine nicht unbeträchtliche Verzinsung gibt, kann es in der Gesamtbilanz vorkommen, dass der Bullet Loan per se noch billiger ist als ein annuitätenfinanziertes Kredit.

Dabei muss jedoch jeder Darlehensnehmer im jeweiligen Anwendungsfall berechnen, welche Kreditvariante die günstigste ist. Das Fremdwährungskredit ist auch ein einfaches Kreditgeschäft, wird aber in den seltensten Fällen von einheimischen Kreditinstituten gewährt, da der Kreditbetrag nicht in EUR, sondern in einer Fremdwährung gewährt wird. In diesem Falle wird das Kreditvolumen z. B. in CHF abgerechnet und muss zu einem späteren Zeitpunkt in CHF zurückgezahlt werden.

Eine solche Fremdwährungsanleihe kann für den Darlehensnehmer zwei Vorzüge haben. Ein erster Vorzug kann der niedrigere Zinssatz sein, der sich daraus ergeben kann, dass das Auslandszinsniveau geringer ist als im Inland. der Zinssatz ist im Vergleich zum inländischen. Wenn z. B. eine schweizerische Hausbank ein Fremdwährungskredit in CHF zu einem Zinssatz von 1,5 Prozentpunkten anbietet, während der in Deutschland ansässige Konsument für ein Immobiliendarlehen einen Zins von zwei Prozentpunkten bezahlen muss, wäre das Fremdwährungskredit eine sehr gute Wahl.

Ein zweiter Pluspunkt eines Fremdwährungsdarlehens kann sein, dass der Darlehensnehmer Kursgewinne erwirtschaften kann. Dabei ist aber auch zu beachten, dass es zu Währungsverlusten kommen kann, so dass das Fremdwährungskreditgeschäft mit Sicherheit kein risikofreier Kredit ist. Die Währungskursgewinne und -verluste ergeben sich sowohl aus der Tatsache, dass das Fremdwährungskredit in einer Fremdwährung aufzunehmen und zu tilgen ist.

Dazu ist es natürlich immer erforderlich, in die Landeswährung, d.h. den EZ. Die Realisierung von Fremdwährungsgewinnen oder -verlusten ist davon abhängig, wie sich der Wechselkurs dieser Devise gegenüber dem EUR vom Zeitpunkt der Kreditaufnahme bis zur Fälligkeit des Darlehens auswirkt. Nimmt ein Darlehensnehmer zum Beispiel ein Fremdwährungskredit von über CHF 100'000 in Anspruch und der Wechselkurs des Frankens gegenüber dem EUR 1,20 CHF, so erhält der Darlehensnehmer den Gegenwert von rund EUR 83'300.

Würde zum Beispiel der Wechselkurs des Schweizer Frankens zum EUR am Fälligkeitstag des Fremdwährungskredits auf 1,10 EUR steigen, müßte der Darlehensnehmer nicht nur rund 83.300 EUR zur Rückzahlung des Kredits, sondern in Summe rund 90.900 EUR zur Rückzahlung des Kredits ausgeben. Hier wäre ein Kursverlust von etwas mehr als EUR 6500 angefallen.

Wenn sich der Preis jedoch in eine andere Kursrichtung bewegt hätte, hätte der Darlehensnehmer anstelle von Kursverlusten Kursgewinne gemacht. Das ist immer dann der fallende Punkt, wenn der Kurswert der Devise gegenüber dem EUR zwischen der Kreditaufnahme und der Fälligkeit liegt. Beim Fremdwährungskredit rechnet der Darlehensnehmer grundsätzlich zeitgleich damit, dass sich der Wechselkurs der ausländischen Währung zum EUR verschlechtern wird.

Ein Fremdwährungskredit eignet sich aufgrund dieses spekulativen Charakters grundsätzlich nur als Zusatz zu anderen Krediten, so dass die komplette Baukostenfinanzierung unter keinen Umständen aus nur einem Fremdwährungskredit besteht. Fester Zinssatz oder Variabel? Bei den von den Kreditinstituten gewährten Krediten muss der Kundin mit jeder Hypothek eine sehr bedeutsame Entscheidungsfindung getroffen werden.

Der Darlehensnehmer muss in diesem Falle wählen, ob er ein festverzinsliches oder ein variabel verzinstes Immobiliendarlehen möchte. Im Falle eines festverzinslichen Darlehens werden die Zinssätze für einen bestimmten Zeitpunkt fixiert, d.h. weder von der Hausbank noch vom Auftraggeber veränderbar.

Im Falle von variabel verzinslichen Darlehen hat die BayernLB dagegen das Recht, den Zinssatz dieser Darlehen an die aktuellen Marktentwicklungen anzugleichen. Damit geht der Darlehensnehmer mit dem veränderlichen Zinssatz das definitive Wagnis ein, dass die Zinssätze am Kapitalmarkt steigen, so dass auch sein Darlehen teurer wird.

Im Falle von Festzinsen existiert dieses Restrisiko nicht - jedenfalls nicht für die Dauer der Festzinsperiode. Nun erhebt sich die Fragestellung, welche Situation für den Darlehensnehmer besser wäre, sich für ein festverzinsliches oder variables Kreditgeschäft zu entschließen. Die aktuelle Zinslage ist ein gutes Beispiel dafür, welche Variation wann Sinn macht.

Für den Darlehensnehmer, der nun einen Immobiliendarlehensvertrag abschließen will, führt dies zu der logischen Konsequenz, dass es am besten ist, die derzeit tiefen Zinssätze so lange wie möglich zu erhalten. Daher ist es in einer Tiefzinsphase durchaus empfehlenswert, sich für feste Zinssätze zu entschließen. Natürlich sind die Zinssätze dann etwas über denen eines veränderlichen Zinssatzes, aber es besteht eine verhältnismäßig große Wahrscheinlichkeit, dass der Konsument in einer Tiefzinsphase Kreditzinsen über einen längeren Zeitabschnitt absichern kann, die in einigen Jahren auf diesem tiefen Level nicht mehr existieren würden.

Andererseits wird ein veränderlicher Zinssatz vor allem dann empfohlen, wenn sich die Hypothekarzinsen am Immobilienmarkt bereits auf einem vergleichsweise hohem Stand befinden. Es ist in diesem Falle eher wahrscheinlich, dass die Zinssätze in naher oder ferner Zukunft sinken werden, und nur ein Kredit mit variablem Zinssatz würde es dem Kunden ermöglichen, von diesen sinkenden Zinssätzen zu partizipieren.

Bei einem festen Zinssatz würde sich der Darlehensnehmer jedoch manchmal über viele Jahre an die hohe Verzinsung bindet. Eine sehr wichtige Eigenschaft, die jede Hausbank bei der Baustellenfinanzierung beachtet, ist das Eigenmittel. Soll z. B. der komplette Kauf eines Eigenheims durch ein Immobiliendarlehen gedeckt werden, spricht man auch von einer Komplettfinanzierung. Eine solche Komplettfinanzierung wird von den Kreditinstituten nur sehr widerwillig gesehen, da dies natürlich das Verlustrisiko erhöht, dass die später fällige Darlehensrate einmal nicht mehr bezahlbar sein könnte oder der Konsument schlicht und einfach die Finanzierungsfunktion ausübt.

Andererseits gilt: Je größer die Eigenkapitalquote in der Fremdfinanzierung, umso risikoärmer sieht die Hausbank die Fremdfinanzierung. Das wirkt sich auch für den Verbraucher positiv aus, dass er einen geringeren Zinssatz bezahlen muss, als wenn eine vollständige Finanzierungen durchgeführt werden. Für den Darlehensnehmer hat es zwei wesentliche Vorzüge, so viel Eigenmittel wie möglich in die Refinanzierung einzubeziehen.

Ein erster Vorzug wurde gerade erwähnt, und zwar die Möglichkeit, dass der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen mit zunehmendem Eigenmittel des Kunden in die Finanzierungen integriert wird. Zudem hat der Darlehensnehmer den Nutzen, dass der Finanzierungsbedarf selbsttätig gesenkt wird, was zu einer geringen Monatsrate bei hohem Eigenmittelanteil des Darlehensnehmers mitführt.

Im Durchschnitt wird eine Eigenkapitalquote zwischen 20 und 25 Prozentpunkten als Optimalwert für die Bauwirtschaft erachtet. Die Eigenmittel sind nur ein Aspekt, der sich letztlich auf den zu bezahlenden Zinssatz auswirkt. Zudem bestimmt vor allem die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers den Effektivzinssatz, den der Darlehensnehmer letztlich für das Immobiliendarlehen zu bezahlen hat.

In der Regel beurteilt die Nationalbank die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers vor allem anhand von zwei Faktoren: SCHUFA-Informationen und monatliche Einnahmen. Verfügt der Kundin oder der Kundin z. B. über ein freies Monatseinkommen von 1.200 EUR und der berechnete Kreditzins liegt bei 700 EUR, so hält die Hausbank dies für eine sehr gesicherte Form der Unterbringung.

Natürlich ist es auch wichtig, in welchem Bereich der Auftraggeber tätig ist und wie gesichert der Arbeitsplatz ist. Die Dauer des Arbeitsverhältnisses beim derzeitigen Dienstgeber hat daher auch einen positiven oder negativen Einfluss auf die Einschätzung der Hausbank und damit auf den Zinssatz. Zusätzlich gibt es eine Reihe weiterer Einflussfaktoren, die den Zinssatz beeinflussen können.

Im Überblick können die nachfolgenden Objekte und Ausprägungen Einfluss auf den Zinssatz für Immobiliendarlehen haben: Gerade bei einer Baudarlehen hängt es beim individuellen Bonitätsgespräch nicht nur von den bloßen Tatsachen ab, sondern das Aussehen und das Äußere des Auftraggebers kann durchaus die Bonitätsentscheidung des Bankenberaters mitbestimmen.

Zudem ist die Kreditgenehmigung, vor allem im Rahmen der Bauwerksfinanzierung, stark von den vom Kunden zur Verfügung gestellten Sicherungen und dem Werthaltigkeitsgrad dieser Sicherungen abhängig. In jedem Fall ist die Frage der Besicherung im Rahmen der Immobilienkreditfinanzierung von großer Bedeutung, da fast kein Immobiliendarlehen gewährt wird, ohne dass eine Grundgebühr oder ein Hypothekendarlehen als Besicherung akzeptiert wird.

Im Grunde genommen gibt es viele Arten von Sicherheiten, die zur Sicherung eines Kredits verwendet werden können. Dazu gehören z. B. Garantien, die Sicherstellung von Sicherheiten oder die Forderungsabtretung. Allerdings ist es im Baubereich beinahe immer eine ganz andere Sicherheitsleistung, die von den meisten Kreditinstituten gefordert wird. Dabei handelt es sich um die Hypotheken- oder Grundpfandrechte, die sicherstellen sollen, dass die Hausbank im Forderungsfall mindestens eine leicht realisierbare Sicherung hat, um die ausstehende Kreditforderung begleichen zu können.

Früher galten vor allem Hypotheken als die üblichen Sicherheiten für Kredite im Bereich der Immobilienfinanzierung. Der Grundschuldposten enthält die Eintragung eines sogenannten Grundpfandrechts zugunsten der Hausbank in das Grundstück. Damit wird die Hausbank quasi zum Eigentümer der zu finanzierenden Liegenschaft oder des zu finanzierenden Grundstückes, was durch einen Grundbucheintrag garantiert wird.

Der Grundschuldanspruch gibt dem Kreditinstitut unter gewissen Voraussetzungen das Recht, eine obligatorische Versteigerung des gesicherten Eigentums vorzunehmen, die immer dann stattfindet, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Allerdings dienen die Grundschuld-Darlehenssicherheiten nicht der Sicherung des gesamten Darlehensbetrages. Besitzt z. B. das zu finanzierende Objekt einen Marktwert von 200.000 EUR, so legen die meisten Kreditinstitute den Beleihungswert auf 120.000 oder 150.000 EUR fest, so dass die Grundpfandrechte - jedenfalls in der erstrangigen Ausgestaltung - nur bis zu diesem Beleihungswert als Sicherheiten erfasst werden.

Die restlichen Anteile des Finanzbedarfs werden dann entweder als Blankodarlehen gewährt oder der Auftraggeber kann weitere Sicherheitenstellungen, wie z.B. die Pfändung von Wertschriften, vornehmen. Selbstverständlich sind die Ausgaben im Rahmen der Bauwerksfinanzierung ein sehr wichtiger Punkt, auf den jeder Darlehensnehmer vor Vertragsabschluss achten sollte. Gegenüber vielen anderen Krediten, wie z.B. Kontokorrentkrediten oder Ratenkrediten, sind die Kreditsummen im Baufinanzierungsbereich naturgemäß deutlich gestiegen.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Kreditbeträge in der Größenordnung von mehreren 100.000 EUR liegen, so dass die anfallenden Ausgaben oft von vermeintlich kleinen Einzelheiten abhängen, die jedoch zu einer großen Einsparung oder einem erheblichen zusätzlichen Aufwand mit sich bringen können. Hauptkostenfaktor für jede Immobilienkreditfinanzierung ist natürlich der Zinssatz, den der Darlehensnehmer an die finanzierende Hausbank zu entrichten hat.

Der Zinssatz zeigt auch, wie sich schon geringste Abweichungen zwischen den einzelnen Anbietern über viele Jahre auf die Gesamtlast auswirkt. Will ein Interessent z. B. einen Immobilienkredit von mehr als 200.000 EUR abschließen und hat zwei Offerten, eines mit einem Zinssatz von 1,6 Prozentpunkten und das andere mit einem Zinssatz von 1,8 Prozentpunkten, erscheint die Differenz von 0,2 Prozentpunkten sehr klein und damit vernachlässigbar.

Allerdings bedeutet diese Zinssatzdifferenz von 0,2 Prozentpunkten pro Jahr, dass der Verbraucher für ein Gebot 400 EUR mehr pro Jahr bezahlen muss als für das andere. Extrapoliert auf eine Durchschnittslaufzeit von 25 Jahren würde dies daher zu einer Zinssatzdifferenz von nicht weniger als EUR 10000 führen. Selbst bei einer so kleinen Zinssatzdifferenz von nur 0,2 Prozentpunkten können sich Schuldner durch optimale Vergleiche ein kleines Auto sparen.

Allerdings ist der Zinssatz nicht der alleinige Kostensenkungsfaktor, der im Rahmen der Bauwerksfinanzierung zu berücksichtigen ist. Gerade bei der Immobilienkreditfinanzierung im Bankensektor entstehen oft eine Reihe von Mehrkosten, die der Auftraggeber berücksichtigen muss. Hier sind folgende mögliche Aufwendungen zu nennen: Die Rückstellungszinsen werden als Zusatzzinsen ausgewiesen, z.B. wenn zwischen der Kreditgewährung (durch die Bank) und der eigentlichen Ziehung durch den Auftraggeber ein größerer Zeitrahmen besteht.

Die Kreditinstitute behandeln den Berechnungszeitraum dieser Zusagezinsen anders, so dass die Periode bei ihrer eigenen Hausbank z.B. zwei Monaten entspricht, während die andere Hausbank erst ab dem 7. Dezember Zusagezinsen errechnet. Nur wenn der Darlehensnehmer das Kreditgeschäft vor dem Auslaufen des festgelegten Festzinssatzes zurückzahlen möchte, ist die vorzeitige Rückzahlungsstrafe als Zusatzkostenfaktor relevant.

Fast alle Kreditinstitute sind in diesem Falle nur dann auf eine vorzeitige Kündigung des Darlehens vorbereitet, wenn der Darlehensnehmer eine Vorauszahlungsstrafe bezahlt. Hier sollte sich auch der Darlehensnehmer darüber im Klaren sein, ob diese Kosten in den einzelnen Offerten inbegriffen sind oder nicht. Eine weitere Kreditlinie, die oft auch in die Baudarlehen einbezogen werden kann, ist das KfW-Kredit.

Zusammenfassend ist dies ein Darlehen der KFfW-Bank, bei dem der Darlehensnehmer unter gewissen Bedingungen und Bedingungen auch einen Tilgungszuschuss erhält und von einem Subventionszuschuss profitieren kann. Aus den vorangegangenen Bemerkungen ist ersichtlich, dass es sich bei der Baudarlehensfinanzierung um eine sehr umfassende Finanzierungsform der Bauwirtschaft handelte, die die Beachtung zahlreicher Einzelheiten erfordert.

Deshalb ist es für die meisten Darlehenssuchenden durchaus ratsam, ihre Kredite nicht über eine direkte Bank zu finanzieren, da in der Regel ein hoher Beraterbedarf vorliegt. Letztlich muss der Einzelkreditnehmer aber selbst bestimmen, ob es für ihn von größerer Bedeutung ist, sich in einem Büro ausführlich beraten zu lassen oder ob er bereits so gut über die Baukosten Bescheid weiß, dass er keine Ratschläge mehr benötigt und sich daher für die günstigsten Bedingungen eintragen kann.